第一篇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)稅務(wù)基礎(chǔ)篇

第1章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述全圖解

1.1 通俗概述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

1.2 圖解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按開發(fā)類型分類

1.3 圖解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程

1.4 圖解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特殊性

1.5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置

1.5.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目表

1.5.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用的會(huì)計(jì)科目

1.6 圖解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建賬流程

1.6.1 總分類賬

1.6.2 日記賬

1.6.3 明細(xì)分類賬

1.6.4 備查賬簿

1.7 圖解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)流程

常用單據(jù)及案例索引

表1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目表

表1.2 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司的總分類賬格式

表1.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的庫(kù)存現(xiàn)金日記賬格式

表1.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銀行存款日記賬格式

表1.5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收賬款明細(xì)賬格式

表1.6 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原材料明細(xì)賬格式

表1.7 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本明細(xì)賬格式

表1.8 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)賬格式

表1.9 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段應(yīng)納稅種及稅率

案例1.1 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司先建立總分類賬

案例1.2 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司從銀行取出備用金

案例1.3 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)收到個(gè)人房款

案例1.4 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買建筑用原材料

案例1.5 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司，支付地塊、前期工程費(fèi)、該項(xiàng)目的水電費(fèi)

第2章 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初始階段及前期調(diào)研階段業(yè)務(wù)實(shí)操

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初始階段業(yè)務(wù)

2.1.1 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊規(guī)定

2.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)

2.1.3 圖解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)核定流程

2.1.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)年檢

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初始階段會(huì)計(jì)處理

2.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首次出資會(huì)計(jì)處理

2.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首次出資會(huì)計(jì)處理真賬實(shí)操

2.2.3 圖解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增資會(huì)計(jì)處理

2.2.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初始階段開發(fā)費(fèi)的會(huì)計(jì)處理

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初始階段納稅處理

2.4 房地產(chǎn)開發(fā)公司前期調(diào)研階段會(huì)計(jì)及納稅處理

2.5 熱點(diǎn)難點(diǎn)問題解答

2.5.1 土地投資是否繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅

2.5.2 投資于政府土地改造項(xiàng)目是否繳納營(yíng)業(yè)稅

2.5.3 籌建期的業(yè)務(wù)招待費(fèi)可否稅前扣除

2.5.4 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股的稅務(wù)問題

常用單據(jù)及案例索引

表2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同資質(zhì)審批及經(jīng)營(yíng)范圍

表2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢

表2.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)收資本（或股本）的增減變動(dòng)表

表2.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本公積的概念與核算內(nèi)容

案例2.1 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司以貨幣資金出資

案例2.2 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司以非貨幣資金出資

案例2.3 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司投入非貨幣資產(chǎn)價(jià)值高于注冊(cè)資本

案例2.4 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司接受第三方投入資本

案例2.5 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司將資本公積轉(zhuǎn)為實(shí)收資本或者股本

案例2.6 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司將盈余公積轉(zhuǎn)為實(shí)收資本或者股本

案例2.7 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)行股票增資

案例2.8 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司依據(jù)銀行轉(zhuǎn)賬憑證和相關(guān)發(fā)票做會(huì)計(jì)處理

案例2.9 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司印花稅處理

案例2.10 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司前期的調(diào)研費(fèi)用處理

案例2.11 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司未成功獲取土地時(shí)調(diào)研費(fèi)處理

第3章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地階段

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地階段業(yè)務(wù)概述

3.1.1 圖解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地使用權(quán)主要方式

3.1.2 與土地所有權(quán)與使用權(quán)制度相關(guān)的制度

3.1.3 閑置土地處置制度

3.1.4 閑置土地處置方案

3.1.5 閑置土地相關(guān)處罰規(guī)定

3.1.6 土地使用權(quán)期限

3.1.7 其他用途土地限制政策

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地階段納稅處理

3.2.1 契稅

3.2.2 耕地占用稅

3.2.3 土地使用稅

3.2.4 印花稅

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地階段會(huì)計(jì)處理

3.3.1 確認(rèn)土地使用權(quán)會(huì)計(jì)處理

3.3.2 發(fā)生拆遷補(bǔ)償費(fèi)會(huì)計(jì)處理

3.3.3 用于賺取租金的土地使用權(quán)

3.4 熱點(diǎn)難點(diǎn)問題解答

3.4.1 房地產(chǎn)企業(yè)收到拆遷補(bǔ)償款的財(cái)稅處理

3.4.2 取得土地支付的土地開發(fā)成本如何計(jì)繳契稅

3.4.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房換地涉稅問題

3.4.4 以路換地、以橋換地或以BT項(xiàng)目拿地的稅務(wù)處理與納稅籌劃

3.4.5 通過股權(quán)收購(gòu)間接獲取土地的涉稅問題

3.4.6 通過資產(chǎn)收購(gòu)獲取土地的涉稅問題

3.4.7 通過招、拍、掛 獲取土地的涉稅問題

3.4.8 企業(yè)租用政府的土地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

3.4.9 工業(yè)用地上如何操作轉(zhuǎn)非工業(yè)物業(yè)

常用單據(jù)及案例索引

表3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同資質(zhì)審批及經(jīng)營(yíng)范圍

表3.2 閑置土地處置方案

表3.3 閑置土地罰則

表3.4 土地使用權(quán)屆滿時(shí)處理方式

表3.5 其他關(guān)于土地用途政策

案例3.1 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的契稅會(huì)計(jì)處理

案例3.2 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司為建造自用辦公樓購(gòu)買土地使用權(quán)的契稅會(huì)計(jì)處理

案例3.3 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)置耕地土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理

案例3.4 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司在持有土地期間繳納土地使用稅

案例3.5 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅

案例3.6 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司確認(rèn)取得的土地使用權(quán)會(huì)計(jì)處理

案例3.7 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司拆遷補(bǔ)償費(fèi)會(huì)計(jì)處理

案例3.8 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司用于賺取租金的土地使用權(quán)會(huì)計(jì)處理

案例3.9 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司取得政府給予的拆遷補(bǔ)償款的會(huì)計(jì)處理

案例3.10 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司取得政府給予的拆遷補(bǔ)償款少于實(shí)際發(fā)生拆遷補(bǔ)償支出會(huì)計(jì)處理

案例3.11 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司以房換地問題的會(huì)計(jì)處理

案例3.12 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司以地補(bǔ)路問題的會(huì)計(jì)處理

第4章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段

4.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)

4.1.1 項(xiàng)目的報(bào)批報(bào)建手續(xù)

4.1.2 項(xiàng)目的施工建設(shè)具體工作

4.1.3 工程竣工驗(yàn)收備案的辦理

4.1.4 產(chǎn)權(quán)初始登記

4.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段成本費(fèi)用核算

4.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算程序

4.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算程序的運(yùn)用

4.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段應(yīng)設(shè)置的會(huì)計(jì)科目

4.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)成本核算舉例

4.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋開發(fā)成本核算

4.3.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套設(shè)施開發(fā)成本核算

4.3.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)用核算

4.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自營(yíng)開發(fā)工程會(huì)計(jì)核算

4.4.1 自營(yíng)工程材料費(fèi)核算

4.4.2 自營(yíng)工程人工費(fèi)核算

4.4.3 自營(yíng)工程機(jī)械使用費(fèi)核算

4.4.4 自營(yíng)工程輔助生產(chǎn)費(fèi)用的核算

4.4.5 自營(yíng)工程成本核算程序小結(jié)

4.5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外包工程會(huì)計(jì)核算

4.5.1 投標(biāo)保證金的核算

4.5.2 預(yù)付備料款、工程款的核算

4.5.3 質(zhì)量保證金的核算

4.6 職工薪酬會(huì)計(jì)核算

4.6.1 職工薪酬核算的內(nèi)容

4.6.2 應(yīng)付職工薪酬的核算

4.7 開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)核算

4.7.1 應(yīng)設(shè)置哪些會(huì)計(jì)賬戶核算

4.7.2 開發(fā)產(chǎn)品的核算

4.7.3 周轉(zhuǎn)房的核算

4.8 開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本估算

4.8.1 建設(shè)項(xiàng)目投資估算

4.8.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與總成本費(fèi)用估算

4.8.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用構(gòu)成估算

4.8.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算

4.8.5 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售收入的估算

4.8.6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅金估算

4.8.7 借款還本付息的估算

4.9 開發(fā)建設(shè)階段納稅及納稅業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理

4.9.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅的會(huì)計(jì)處理

4.9.2 甲供材涉稅處理

4.9.3 其他稅種

4.10 熱點(diǎn)難點(diǎn)問題解答

4.10.1 不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而只收取固定利益的合作建房清算 單位的確定

4.10.2 營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)分甲供設(shè)備和甲供材

常用單據(jù)及案例索引

表4.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建手續(xù)表

表4.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)工作

表4.3 開發(fā)建設(shè)階段應(yīng)設(shè)置的會(huì)計(jì)科目

表4.4 青源市ES60114地塊開發(fā)產(chǎn)品成本歸集分配表

表4.5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房屋分類

表4.6 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大成本項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)類型

表4.7 開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)表

表4.8 配套設(shè)施分類表

表4.9 開發(fā)間接費(fèi)用組成、歸集和結(jié)轉(zhuǎn)表

表4.10 開發(fā)間接費(fèi)用分配表

表4.11 自營(yíng)工程特點(diǎn)及成本核算表

表4.12 自營(yíng)工程材料費(fèi)用分配表

表4.13 自營(yíng)工程機(jī)械使用費(fèi)分配表

表4.14 自營(yíng)工程輔助生產(chǎn)費(fèi)用明細(xì)賬

表4.15 自營(yíng)工程輔助生產(chǎn)費(fèi)用分配表

案例4.1 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司成本核算程序

案例4.2 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司土地出讓金、拆遷償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、地下管道安裝工程費(fèi)和編制開發(fā)產(chǎn)品成本卡

案例4.3 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司依據(jù)土地開發(fā)成本歸集分配表會(huì)計(jì)處理

案例4.4 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司自用土地開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)會(huì)計(jì)處理

案例4.5 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房A、商品房B和周轉(zhuǎn)房發(fā)生業(yè)務(wù)

案例4.6 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司各配套設(shè)施發(fā)生有關(guān)支出

案例4.7 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)間接費(fèi)

案例4.8 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司自營(yíng)工程材料費(fèi)用合作

案例4.9 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司人工費(fèi)核算

案例4.10 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司機(jī)械使用費(fèi)核算

案例4.11 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司輔助生產(chǎn)費(fèi)用的核算

案例4.12 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司投標(biāo)保證金的核算

案例4.13 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)付備料款、工程款的核算

案例4.14 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司按期結(jié)算預(yù)付備料款、工程款的核算

案例4.15 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司質(zhì)量保證金的核算

案例4.16 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)付職工薪酬的核算

案例4.17 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)竣工驗(yàn)收單所做的會(huì)計(jì)處理

案例4.18 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)產(chǎn)品的核算

案例4.19 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司周轉(zhuǎn)房的核算

案例4.20 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司投資與總成本費(fèi)用估算

案例4.21 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅的計(jì)算實(shí)操

案例4.22 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算應(yīng)納土地增值稅的稅額

案例4.23 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司借款利息的計(jì)算

案例4.24 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司編制項(xiàng)目借款還本付息估算表

案例4.25 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司印花稅會(huì)計(jì)處理

案例4.26 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司甲供材涉稅處理

第5章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售階段

5.1 圖示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售階段

5.1.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念、條件及方式

5.1.2 商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售

5.1.3 商品房自行銷售與委托銷售

5.1.4 商品房一次性付款、分期付款、按揭付款

5.1.5 商品房銷售流程

5.1.6 銷售其他建筑物

5.1.7 代建工程

5.1.8 其他業(yè)務(wù)

5.2 轉(zhuǎn)讓及銷售階段納稅處理

5.2.1 營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)：應(yīng)稅行為

5.2.2 營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)：計(jì)稅依據(jù)

5.2.3 營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)：稅目稅率

5.2.4 營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)：應(yīng)納稅額的計(jì)算

5.2.5 營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)：納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間

5.2.6 營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)

5.2.7 印花稅

5.2.8 土地增值稅：征收范圍

5.2.9 土地增值稅：征收方式

5.2.10 土地增值稅：納稅地點(diǎn)

5.2.11 土地增值稅：納稅申報(bào)

5.2.12 企業(yè)所得稅：季（或月）度預(yù)繳

5.2.13 企業(yè)所得稅：匯算清繳

5.3 土地增值稅清算

5.3.1 土地增值稅的清算程序

5.3.2 土地增值稅的清算單位

5.3.3 土地增值稅的清算條件

5.3.4 土地增值稅自行清算：稅率

5.3.5 土地增值稅自行清算：應(yīng)納稅額的計(jì)算

5.3.6 土地增值稅自行清算：稅收優(yōu)惠

5.3.7 土地增值稅自行清算：土地增值稅清算申報(bào)

5.3.8 土地增值稅自行清算：清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

5.4 轉(zhuǎn)讓及銷售階段會(huì)計(jì)處理

5.4.1 應(yīng)設(shè)置的會(huì)計(jì)賬戶

5.4.2 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的會(huì)計(jì)核算

5.4.3 商品房銷售的會(huì)計(jì)核算：商品房預(yù)售的會(huì)計(jì)處理

5.4.4 商品房銷售的會(huì)計(jì)核算：商品房銷售的會(huì)計(jì)處理

5.4.5 商品房銷售的會(huì)計(jì)核算：特殊情況下商品房銷售的處理

5.4.6 面積差的會(huì)計(jì)核算

5.4.7 代建工程的會(huì)計(jì)核算：收取手續(xù)費(fèi)方式的代建工程

5.4.8 代建工程的會(huì)計(jì)核算：實(shí)行劃撥結(jié)算方式的代建工程

5.4.9 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算

5.4.10 土地增值稅的會(huì)計(jì)核算

5.5 熱點(diǎn)難點(diǎn)問題解答

5.5.1 銷售以按揭方式購(gòu)買的住房，期間支付的貸款利息，是否可以在轉(zhuǎn)讓所得中扣除

5.5.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)之前，需向國(guó)土管理局征地測(cè)量事務(wù)所支付測(cè)繪費(fèi)、交易費(fèi)等費(fèi)用，并取得相關(guān)發(fā)票。這些費(fèi)用能否作為取得土地使用權(quán)所支付的金額在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除

5.5.3 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司自2008年起承擔(dān)政府部分經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)項(xiàng)目，從事開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房需要繳納土地增值稅嗎

5.5.4 職工集資建房是否應(yīng)繳納土地增值稅

5.5.5 用于出租的商業(yè)用房是否需要繳納土地增值稅

5.5.6 房地產(chǎn)企業(yè)VIP卡抵房款是否繳納土地增值稅

5.5.7 三個(gè)疑難問題分析

5.5.8 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房進(jìn)行對(duì)外投資，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)如何確認(rèn)對(duì)外投資房產(chǎn)的收入

5.5.9 土地增值稅清算時(shí)，地下車庫(kù)車位可售建筑面積與已售建筑面積如何確定

5.5.10 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司清算后尾盤銷售是否需要重新計(jì)算增值率

5.5.11 人人樂房