新冠肺炎疫情下的住房金融市場(chǎng)（代序）
李揚(yáng)
由國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心（以下簡(jiǎn)稱中心）編寫的《中國(guó)住房金融發(fā)展報(bào)告（2020）》（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告）如期同讀者見面了。
這是中心編寫的第二份有關(guān)中國(guó)住房金融發(fā)展的年度報(bào)告。作為中心每年研究成果的集中反映，報(bào)告力求形成理論分析和市場(chǎng)熱點(diǎn)密切結(jié)合的特點(diǎn)。所以，在2019年報(bào)告付梓后不久，我們就對(duì)2020年的市場(chǎng)熱點(diǎn)進(jìn)行了預(yù)判。我們認(rèn)為，第一，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能成為未來若干年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“灰犀�！�；第二，在完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)方面，發(fā)展REITs，并通過它來增加權(quán)益性資金投入，促進(jìn)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)分享化，應(yīng)當(dāng)成為重要任務(wù)之一；第三，我國(guó)住房公積金制度已經(jīng)行之20年，其中積弊甚多，到了重新審視并謀求改革的時(shí)候了。
從2020年的發(fā)展情況來看，上述預(yù)判基本覆蓋了2020年及今后若干年我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要熱點(diǎn)。對(duì)這些問題的討論，構(gòu)成本年度報(bào)告的主題。
一　房地產(chǎn)泡沫再起及其背后的“分化”現(xiàn)象
新冠肺炎疫情的突然降臨，給本就面臨下行壓力的全球經(jīng)濟(jì)按下了“暫停鍵”。為了渡過危機(jī)，各國(guó)政府競(jìng)相“放水”，致使這個(gè)世界洪水滔天。然而，由于經(jīng)濟(jì)極度衰退，且各國(guó)均采取以鄰為壑戰(zhàn)略來自保，天量的資金并未如宏觀當(dāng)局所希望的那樣大規(guī)模流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，其中相當(dāng)大一部分，或進(jìn)入金融領(lǐng)域，用以交易種類日益增多、結(jié)構(gòu)越來越復(fù)雜的金融產(chǎn)品，從而將“金融上層建筑”越吹越大；或進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，去重溫?fù)?jù)說是20年來只漲不跌的舊夢(mèng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，全國(guó)商品住宅的銷售和資金來源，在經(jīng)歷2020年2月的短暫沖擊后反彈強(qiáng)勁。典型的案例是疫情之下的深圳樓市，房地產(chǎn)金融研究中心監(jiān)測(cè)的房?jī)r(jià)泡沫指標(biāo)顯示，深圳的租金資本化率由2019年12月的70.02年上升至2020年3月的79.77年，其泡沫程度居全國(guó)之首，漲幅亦為全國(guó)最高。問題在于，房地產(chǎn)價(jià)格的這種漲勢(shì)與實(shí)......