第一章　物業(yè)管理成本預(yù)算
預(yù)算管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，收入預(yù)算是比較穩(wěn)定的。一個(gè)物業(yè)公司要持續(xù)地發(fā)展下去，在落實(shí)收入的同時(shí)，必須要控制支出，合理運(yùn)用管理費(fèi)開(kāi)支，控制各項(xiàng)費(fèi)用成本，真正做到“量入為出、收支平衡”。
第一節(jié)　物業(yè)公司成本的構(gòu)成與分類(lèi) 1
一、物業(yè)管理成本的構(gòu)成 1
二、物業(yè)管理成本的分類(lèi) 3
第二節(jié)　成本預(yù)算的編制 5
一、成本預(yù)算編制的程序和步驟 6
二、物業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)算模板 6
三、各管理處管理成本匯總 20
【實(shí)戰(zhàn)范本1-01】某公司物業(yè)費(fèi)用成本預(yù)算表 30
第三節(jié)　建立預(yù)算控制體系 36
一、建立預(yù)算執(zhí)行責(zé)任制度 37
二、建立監(jiān)督檢查制度 38
三、建立預(yù)算執(zhí)行情況內(nèi)部報(bào)告制度 39
四、建立預(yù)算執(zhí)行情況預(yù)警機(jī)制 39
五、建立預(yù)算執(zhí)行結(jié)果質(zhì)詢制度 39
六、建立預(yù)算執(zhí)行情況分析制度 39
【實(shí)戰(zhàn)范本1-02】物業(yè)公司全面預(yù)算管理辦法 40
【實(shí)戰(zhàn)范本1-03】管理處財(cái)務(wù)預(yù)算管理監(jiān)控辦法 43

第二章　人工成本降低
物業(yè)公司的成本中，人工成本的比例很大，占總收入的50%～70%，占總成本的60%～80%，人工成本控制下來(lái)了，物業(yè)公司的成本就降低了一大筆開(kāi)支。
第一節(jié)　人力成本的構(gòu)成 48
一、取得成本 48
二、人力開(kāi)發(fā)成本 49
三、人力使用成本 49
四、離職成本 50
第二節(jié)　崗位設(shè)置與編制縮減 50
一、崗位設(shè)置 51
二、崗位編制的核定 52
【實(shí)戰(zhàn)范本2-01】某物業(yè)服務(wù)集團(tuán)在管項(xiàng)目人員配置標(biāo)準(zhǔn) 55
第三節(jié)　招聘成本的降低 62
一、制定詳細(xì)的招聘方案，加強(qiáng)對(duì)招聘人員的培訓(xùn) 62
二、選擇科學(xué)的招聘方法 62
三、招聘應(yīng)選擇合適的招聘渠道 62
四、招聘信息發(fā)布要講技巧? 65
五、招聘評(píng)估要及時(shí)? 65
六、實(shí)施招聘工作團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)制 65
第四節(jié)　員工培訓(xùn)成本降低 66
一、員工培訓(xùn)成本的構(gòu)成 66
二、進(jìn)行科學(xué)合理的培訓(xùn)需求分析 67
三、針對(duì)不同群體實(shí)施菜單式培訓(xùn) 67
四、做好培訓(xùn)的轉(zhuǎn)化工作 67
五、合理設(shè)計(jì)培訓(xùn)協(xié)議防止員工流失 68
六、培養(yǎng)內(nèi)部兼職培訓(xùn)師 69
第五節(jié)　留住人才，降低員工流失成本 72
一、人員流失成本的表現(xiàn) 72
二、物業(yè)公司人才流失的原因 73
三、人才流失的防范對(duì)策 74
【實(shí)戰(zhàn)范本2-02】人力資源管理年度費(fèi)用預(yù)算表 76
【實(shí)戰(zhàn)范本2-03】人力資源管理費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行表 78
【實(shí)戰(zhàn)范本2-04】人力資源成本分析表 79
【實(shí)戰(zhàn)范本2-05】年度招聘計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算表 80
【實(shí)戰(zhàn)范本2-06】部門(mén)招聘成本預(yù)算表 80
【實(shí)戰(zhàn)范本2-07】招聘成本登記表 81
【實(shí)戰(zhàn)范本2-08】招聘工作成本分析表 81
【實(shí)戰(zhàn)范本2-09】培訓(xùn)費(fèi)用預(yù)算明細(xì)表 83
【實(shí)戰(zhàn)范本2-10】各培訓(xùn)課程費(fèi)用明細(xì)表 83
【實(shí)戰(zhàn)范本2-11】加班費(fèi)明細(xì)表 84
【實(shí)戰(zhàn)范本2-12】員工離職成本核算表 84
【實(shí)戰(zhàn)范本2-13】員工異動(dòng)分析表 87

第三章　控制物料消耗降成本
為確保物業(yè)公司對(duì)物業(yè)的正常維修保養(yǎng)，給業(yè)主（租戶）提供良好的服務(wù)，物業(yè)公司需采購(gòu)、儲(chǔ)存各種工具、備品、備件、材料和原料等貨物（以下統(tǒng)稱(chēng)為物料）。
物料消耗是物業(yè)管理的重要領(lǐng)域，是指物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中對(duì)物料、用品、機(jī)具、工具、器材等的耗用。物業(yè)公司的成本費(fèi)用除了人員費(fèi)用之外，物料消耗占了很大比重。合理采購(gòu)和有效儲(chǔ)存物料是一個(gè)公司成本控制的主要環(huán)節(jié)之一。
第一節(jié)　物料消耗控制的基礎(chǔ) 88
一、建立嚴(yán)格的物料消耗控制制度 88
二、建立物料消耗年度計(jì)劃控制機(jī)制 89
三、對(duì)養(yǎng)護(hù)管理項(xiàng)目嚴(yán)格把關(guān) 89
【實(shí)戰(zhàn)范本3-01】某物業(yè)公司物料管理規(guī)定 90
【實(shí)戰(zhàn)范本3-02】物業(yè)公司物品管理制度 96
第二節(jié)　物業(yè)公司物料采購(gòu)管理 100
一、采購(gòu)物資分類(lèi) 100
二、采購(gòu)流程 101
【實(shí)戰(zhàn)范本3-03】物料需求計(jì)劃表 101
【實(shí)戰(zhàn)范本3-04】物資申購(gòu)單 101
三、采購(gòu)方式 102
四、采購(gòu)協(xié)議和合同管理 102
【實(shí)戰(zhàn)范本3-05】供應(yīng)商評(píng)審表 103
【實(shí)戰(zhàn)范本3-06】合格供應(yīng)商一覽表 103
【實(shí)戰(zhàn)范本3-07】合格物品供應(yīng)商名錄 104
【實(shí)戰(zhàn)范本3-08】材料或設(shè)備采購(gòu)框架合同 104
五、采購(gòu)實(shí)施與管理 108
第三節(jié)　物料接收與倉(cāng)儲(chǔ)管理 109
一、庫(kù)存物料的限額標(biāo)準(zhǔn) 109
二、物料的驗(yàn)收 109
三、物料的入倉(cāng)程序 111
【實(shí)戰(zhàn)范本3-09】入庫(kù)登記表 112
【實(shí)戰(zhàn)范本3-10】物品領(lǐng)料單 112
四、倉(cāng)庫(kù)物料的存放管理 112
五、物料與工具的出庫(kù)與發(fā)放 113
【實(shí)戰(zhàn)范本3-11】臨時(shí)借用工具登記表 115
【實(shí)戰(zhàn)范本3-12】員工領(lǐng)用工具記錄表 115
【實(shí)戰(zhàn)范本3-13】公用工具借用登記表 116
六、倉(cāng)庫(kù)物料的清點(diǎn) 116
【實(shí)戰(zhàn)范本3-14】工程部倉(cāng)庫(kù)物品申請(qǐng)表 116
【實(shí)戰(zhàn)范本3-15】庫(kù)存物品盤(pán)點(diǎn)表 117

第四章　加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)降成本
物業(yè)管理中，設(shè)施設(shè)備的管理對(duì)服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)備的投資效果、停工損失、維修費(fèi)用、能源和材料消耗等方面。加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費(fèi)用，節(jié)約運(yùn)行中的能耗費(fèi)用、操作費(fèi)用至關(guān)重要。
第一節(jié)　物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)服務(wù) 118
一、設(shè)備維護(hù)服務(wù)對(duì)象的構(gòu)成 118
二、設(shè)備維護(hù)服務(wù)形式的構(gòu)成 118
三、設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本的構(gòu)成 119
第二節(jié)　設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的方法 119
一、控制能源成本的方法 119
二、控制維修成本的方法 120
三、控制設(shè)備維護(hù)人工成本的方法 121
第三節(jié)　加強(qiáng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 121
一、熟悉設(shè)備的運(yùn)行情況 121
二、建立設(shè)備管理體系 122
【實(shí)戰(zhàn)范本4-01】公共設(shè)備（設(shè)施）維護(hù)保養(yǎng)績(jī)效考核辦法 122
三、處理好應(yīng)急維修與計(jì)劃維修的關(guān)系 129
四、制訂設(shè)備維護(hù)計(jì)劃 130
【實(shí)戰(zhàn)范本4-02】公共設(shè)施日常維修計(jì)劃方案 134
【實(shí)戰(zhàn)范本4-03】公共設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 136
【實(shí)戰(zhàn)范本4-04】房屋配套設(shè)施定期維修保養(yǎng)計(jì)劃 138
【實(shí)戰(zhàn)范本4-05】房屋配套設(shè)施日常保養(yǎng)計(jì)劃 140
五、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施 142
六、應(yīng)急維修的管理 142
【實(shí)戰(zhàn)范本4-06】報(bào)修單 144
【實(shí)戰(zhàn)范本4-07】設(shè)備維修記錄 144
【實(shí)戰(zhàn)范本4-08】設(shè)備（機(jī)具）外委維修申請(qǐng)表 145

第五章　物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化降成本
在企業(yè)管理過(guò)程中經(jīng)常流行著這樣一句話：“三流企業(yè)做產(chǎn)品，二流企業(yè)做品牌，一流企業(yè)做標(biāo)準(zhǔn)”。企業(yè)用工成本上升、招工難、留人難等一系列內(nèi)部憂患，企業(yè)管理者應(yīng)該認(rèn)真反思，轉(zhuǎn)變思想觀念，推行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，而不是只有一流企業(yè)才做標(biāo)準(zhǔn)。
第一節(jié)　標(biāo)準(zhǔn)化與成本控制之間的關(guān)系 147
一、標(biāo)準(zhǔn)化直接影響時(shí)間成本減少 147
二、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化間接影響人工成本降低 148
三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)材料費(fèi)用的影響 148
四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)管理費(fèi)用的影響 148
第二節(jié)　物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化要領(lǐng) 149
一、物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)體系的組成 149
二、物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)化的對(duì)象 149
三、實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 150
四、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施策略 150
【實(shí)戰(zhàn)范本5-01】物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)——安全管理 151
【實(shí)戰(zhàn)范本5-02】物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)——服務(wù)類(lèi) 155
【實(shí)戰(zhàn)范本5-03】物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)——環(huán)境管理 160
【實(shí)戰(zhàn)范本5-04】物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)——設(shè)備管理 166

第六章　非核心業(yè)務(wù)外包降成本
非核心業(yè)務(wù)外包逐漸成為一種時(shí)尚，為降低用工成本，企業(yè)想盡各種方法減少全職員工，同時(shí)把非核心的業(yè)務(wù)外包出去。這已經(jīng)成為目前許多物業(yè)公司降低運(yùn)作成本的方式之一，而且是有效的方式。
第一節(jié)　為什么要引進(jìn)業(yè)務(wù)外包 179
一、什么是業(yè)務(wù)外包 179
二、專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的趨勢(shì) 179
三、物業(yè)管理業(yè)務(wù)外包的優(yōu)勢(shì) 180
第二節(jié)　業(yè)務(wù)外包控制關(guān)鍵 181
一、合理確定外包業(yè)務(wù)范圍 181
二、充分做好外包服務(wù)準(zhǔn)備工作 182
三、慎重選擇承包服務(wù)商 182
四、完善外包管理制度 182
【實(shí)戰(zhàn)范本6-01】物業(yè)服務(wù)外包控制程序 183
五、把好合同的草擬與簽訂關(guān) 186
六、加強(qiáng)外包業(yè)務(wù)的日常管控 186
七、注重與承包商的雙贏關(guān)系 186
第三節(jié)　承包商的評(píng)定與選擇 187
一、確定評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 187
二、尋找潛在的承包商 187
三、對(duì)承包商進(jìn)行調(diào)查 187
四、公正、客觀地比較承包商 188
五、確定合格承包商 188
【實(shí)戰(zhàn)范本6-02】外包商調(diào)查報(bào)告 188
【實(shí)戰(zhàn)范本6-03】承包商初審記錄 189
【實(shí)戰(zhàn)范本6-04】承包商評(píng)審報(bào)告 189
【實(shí)戰(zhàn)范本6-05】合格承包商名單 190
第四節(jié)　與承包商簽訂合同 190
一、外包合同的形式 190
二、外包合同談判 191
三、外包合同的起草與審核 192
四、外包合同的簽訂 193
【實(shí)戰(zhàn)范本6-06】設(shè)施設(shè)備運(yùn)作與維護(hù)外包服務(wù)合同 193
【實(shí)戰(zhàn)范本6-07】公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)外包合同 201
【實(shí)戰(zhàn)范本6-08】消防設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)外包合同 204
【實(shí)戰(zhàn)范本6-09】電梯日常維護(hù)保養(yǎng)外包合同 206
【實(shí)戰(zhàn)范本6-10】小區(qū)弱電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)外包合同 210
【實(shí)戰(zhàn)范本6-11】中央空調(diào)設(shè)施維保外包合同 214
【實(shí)戰(zhàn)范本6-12】××小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)外包合同 216
【實(shí)戰(zhàn)范本6-13】××大廈保潔外包合同 220
【實(shí)戰(zhàn)范本6-14】保安服務(wù)外包合同 228
第五節(jié)　非核心業(yè)務(wù)外包質(zhì)量控制 231
一、確立質(zhì)量目標(biāo) 231
二、制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 233
三、加強(qiáng)雙方溝通 236
四、開(kāi)展質(zhì)量檢查 236
五、處理質(zhì)量問(wèn)題 237
【實(shí)戰(zhàn)范本6-15】保潔外包人員現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控操作規(guī)范 237
【實(shí)戰(zhàn)范本6-16】綠化外包服務(wù)質(zhì)量評(píng)審細(xì)則 239
【實(shí)戰(zhàn)范本6-17】電梯維保外包質(zhì)量監(jiān)督辦法 242
【實(shí)戰(zhàn)范本6-18】外包項(xiàng)目服務(wù)問(wèn)題改善通知書(shū) 244
【實(shí)戰(zhàn)范本6-19】外包服務(wù)質(zhì)量評(píng)定和費(fèi)用計(jì)算表 245

第七章　節(jié)能降耗降成本
物業(yè)管理本是一個(gè)微利性行業(yè)，在業(yè)主不斷要求提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，就要考慮通過(guò)如何進(jìn)行開(kāi)源節(jié)流、節(jié)能降耗工作，使得物業(yè)公司健康發(fā)展。節(jié)能降耗是一個(gè)全員參與、持之以恒的事情，因此，要培養(yǎng)員工成本意識(shí)、節(jié)約意識(shí)，使每位員工都明白，降低成本、厲行節(jié)約，本身就是在減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，就是在增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
第一節(jié)　物業(yè)公司節(jié)能降耗概述 246
一、物業(yè)公司在建筑節(jié)能降耗中的重要性 246
二、常見(jiàn)的節(jié)能降耗措施 247
第二節(jié)　實(shí)施節(jié)能降耗管理的措施 250
一、節(jié)能降耗的法律法規(guī) 250
二、建立健全能源管理機(jī)構(gòu) 251
三、實(shí)行節(jié)能降耗目標(biāo)管理 251
【實(shí)戰(zhàn)范本7-01】物業(yè)項(xiàng)目節(jié)能降耗管理規(guī)定 253
【實(shí)戰(zhàn)范本7-02】公共用水、用電統(tǒng)計(jì)表 256
四、組織節(jié)能降耗培訓(xùn) 257
五、積極參與工程的前期規(guī)劃設(shè)計(jì) 257
六、制定并實(shí)施節(jié)能降耗計(jì)劃和方案 257
【實(shí)戰(zhàn)范本7-03】物業(yè)管理處節(jié)能工作計(jì)劃方案 258
【實(shí)戰(zhàn)范本7-04】物業(yè)節(jié)能降耗方案 262
七、加大資金投入和加強(qiáng)技術(shù)力量 268
八、推廣節(jié)能技術(shù)和產(chǎn)品 268
九、采取有效的設(shè)備保養(yǎng)和使用措施 272
十、嚴(yán)格高效的管理制度 273
【實(shí)戰(zhàn)范本7-05】物業(yè)公共水電能耗管理辦法 274
十一、從員工節(jié)能抓起 277
十二、做好宣傳教育，提高業(yè)主節(jié)能意識(shí) 278
第三節(jié)　公共能耗的統(tǒng)計(jì)與分析 278
一、公共能耗的概念 278
二、公共能耗管理模型 279
三、公共能耗對(duì)比分析及改進(jìn) 280